بازار مسکن نسبت به گذشته تغییرات جدی نموده است و دیگر نمی توان با الگوهای قدیمی و باورهای سنتی این بازار را تحلیل نمود، برای همه ما ایرانیان که داشتن مسکن و یک سرپناه را یکی از مهمترین اهداف زندگی خود می دانیم، لزوم آگاهی از این تغییر اهمیت بالایی دارد، در ادامه به 4 نکته بسیار مهم در زمینه تحولات مسکن اشاره می کنم:
1- بازده پایین سرمایه گذاری در املاک تجاری: به طور مثال در حالی که در 2 سال گذشته قیمت مسکن و زمین در کشور 2 تا 3 برابر شده است، املاک تجاری کمتر از نیمی از افزایش قیمت آپارتمان و زمین را تجربه کرده و صاحبان املاک تجاری در مقایسه با صاحبان آپارتمان و زمین ضرر کرده اند.
طبیعی است ارقامی که گفته می شود میانگین کشوری را در نظر می گیرد و اگر منطقه ای از کمبود مناطق تجاری رنج می برده، ساخت یا خرید یک واحد تجاری می تواند سود آور باشد. در سال 1370 یک ملک تجاری می توانست تا حدود 10 برابر قیمت یک ملک مسکونی در یک منطقه ارزش داشته باشد که این آمار به 2 تا 4 برابر کاهش یافته است. در برخی کشورهای پیشرفته حتی قیمت یک متر مربع ملک تجاری و مسکونی با هم برابر است.
آمار یاد شده نشان می دهد املاک مسکونی در 3 دهه اخیر رشدی بیش از املاک تجاری داشته و این فاصله قیمتی روز به روز در حال کم شدن است.
در 20 سال گذشته بسیاری از انبوه سازان و شرکت های سرمایه گذاری به قصد سود های کلان با ساخت مراکز خرید و مال های بزرگ، در این زمینه به ساخت و ساز پرداخته و در نتیجه در بسیاری از نقاط کشور با اشباع بازار مواجه شده ایم.
2- کوچکتر شدن ابعاد خانوار: در گذشته بسیاری از ما ایرانیان به زندگی در خانه های ویلایی و بزرگ و یا آپارتمان های بزرگ متراژ عادت داشتیم، اما اینک شیفت تقاضا به سمت آپارتمان های کوچک متراژ است.
- طبق اعلام مرکز آمار از سال ١٣٣٥ تا 1395 بعد خانوار از ۷/ ۴ به ٣/ ٣ نفر کاهش یافته، که نشان دهنده کم شدن تعداد افراد خانواده است.
- در سال ۹۰ به ازای هر ۶.۱ ازدواج یک طلاق داشتیم که در سال 96 به ازای هر ۳.۴ ازدواج یک طلاق در کشور اتفاق می‌افتد.
- همچنین در مقایسه سال 90 با 96 شاهد کاهش 30 درصدی ازدواج هستیم.
عوامل یاد شده سبب می شود تمایل به زندگی مجردی یا خانواده های تک والدی، تقاضای آپارتمان های کوچک متراژ را کاهش دهد.
در این زمینه آمار معاملات 7 ماه اول منطقه 4 تهران نیز جالب توجه است. همانطور که می دانید منطقه 4 و 5 در تهران جزو مناطقی هستند که بیشترین تعداد معاملات مسکن در آنها انجام می شود.
در بازه یاد شده، آپارتمان های 40 تا 60 متر، 59%، آپارتمان های 60 تا 80 متر 51% و آپارتمان های 100 تا 120 متر تنها 45% افزایش قیمت یافته است.
3- میزان رشد قیمت مسکن در برخی شهرها بیش از تهران است: تصور کلی مردم آن است که همیشه قیمت مسکن در تهران بیش از سایر شهرها رشد می کند، اما آمار 25 سال گذشته این موضوع را نشان نمی دهد. تهران جزو شهرهای با رشد بالای قیمتی است اما چند شهر دیگر در کشور هستند که بیش از تهران رشد قیمتی را تجربه کرده اند. جزییات آن را می توانید از اینجا ببینید.
نکته: در نظر داشته باشید که ممکن است یک منطقه تهران نسبت به یک منطقه یک شهر خاص رشد بیشتری داشته باشد اما، آمار میانگین کل متفاوت باشد.
4- باور اشتباهی که می گوید همه مناطق تهران دیر یا زود به یک اندازه رشد می کنند: در 28 سال گذشته، قیمت منطقه 12، 120 برابر اما منطقه 1 تهران، 320 برابر شده است. این تفاوت بزرگ نشان دهنده، شدت تفاوت در تغییرات قیمتی مسکن در تهران دارد که به شدت نیازمند توجه است. جزییات تغییرات قیمت مناطق را می توانید از اینجا ببینید.
موارد یاد شده بخش کوچکی از مجموعه اطلاعاتی است که چه به عنوان سرمایه گذار و چه به عنوان فردی که در تلاش برای خرید اولین خانه است باید بدانیم و همچنین به عنوان یک علاقه مند باید بتوانیم روند تغییرات قیمت مسکن و رکود در آن را پیش بینی نماییم. پس از امروز تلاش برای فهم علمی و دقیق تحولات مسکن را آغاز نمایید.