در بیست سال گذشته در بازار مسکن شاهد چرخه های حدودا 5 ساله رونق و رکود بوده ایم. این دوره ها دارای الگوهایی است که با تقریب خوبی به هم شبیه است. اما نکته ای که کمتر از سخن گفته می شود تفاوت بازار تهران و شهرستان است. به این معنی که زمانی که در تهران، بازار به مرحله پیش رونق و ابتدای رونق وارد می شود، در شهرستان های دیگر خبری نیست و زمانی که تهران وارد دوره رکود می شود، همچنان بازار شهرستان ها پر رونق و گرم است. ابتدا دلایل این تفاوت را بررسی کنیم:
- تهران پایتخت سیاسی و اقتصادی کشور است. اینکه یک شهر، در کشوری هم زمان پایتخت سیاسی و اقتصادی باشد، وزن و تاثیر گذاری آن را در معادلات اقتصادی و سیاسی دوچندان می کند. لذا هر تحولی در تهران همانند سیگنالی برای شهرستان ها محسوب می گردد. به طور مثال در آلمان، پایتخت کشور، برلین بوده اما شهر فرانکفورت مرکز اقتصادی و فرهنگی آن کشور به حساب می آید. طبیعی است که تحولات اقتصادی در برلین نمی توانند در آن کشور موجی ایجاد کند و نگاه اقتصادی به سمت فرانکفورت خواهد بود.
- ورود نخبگان شهرستان ها به تهران: تهران به دلیلی که گفته شد و موقعیت های مطلوب کاری و… مورد توجه عموم مردم قرار دارد. بسیاری از نخبگان علمی، سرمایه داران و فعالان اقتصادی تمایل دارند در تهران زندگی کنند، این امر سبب می شود هم سرمایه های اجتماعی و هم پول و دارایی به سوی تهران حرکت کند. لذا پس از شروع تحولات در تهران، نگاه مردم سایر نقاط کشور، به تهران دوخته شده و به دلیل کمبود سرمایه مادی و فعالان اقتصادی توانمند، تحولات در شهرستان ها با تاخیر شروع می گردد.
- حوزه مالی و بازرگانی در تهران متمرکز بوده و در نتیجه هنگام بروز اولین نشانه های رونق در بازار مسکن، منابع مالی کافی برای سوداگری فراهم تر است، این امر سبب می شود، شدت تحولات در تهران بسیار سریع و با شدت بالا رخ دهد. برعکس در شهرستان به دلیل تمرکز صنعت و کشاورزی و مشکلاتی که این دو حوزه دارند، منابع کمتری در دسترس عموم قرار دارد. همچنین به دلیل پایین بودن درآمدها طبیعی است که میزان پس انداز کمتر بوده و این امر نیز منابع مالی را محدود تر می سازد.
- با شروع رونق بازار مسکن در تهران، برخی از افراد که نمی توانند با توجه به سرعت تحولات، منابع لازم را برای خرید مسکن فراهم آورند، جهت جلوگیری از کاهش ارزش پول خود و به دلیل پایین تر بودن قیمت مسکن در شهرستان ها، اقدام به خرید در دیگر شهرها کرده و سبب ساز شروع رونق و تحولات قیمتی در آن شهرها می شوند.
- سرمایه گذاران حرفه ای در تهران، ابتدای فاز رونق اقدام به خرید مسکن کرده و در اواخر یا اواسط فاز رونق از بازار خارج می شوند. این می دانند بازار مسکن شهرستان ها، همیشه نسبت به تهران تاخیر فاز دارد، لذا پس از فروش ملک خود در تهران، اقدام به خرید مسکن در شهرستان کرده و سود خود را دو چندان می کنند. این افراد ابتدا در بازار تهران سود کسب نموده و سپس از بازار شهرستان سود گرفته و در نهایت، از بازار مسکن شهرستان نیز خارج شده و پول خود را در بانک سپرده گذاری می کنند و منتظر دوره رونق بعدی بازار می شوند.
- همانطور که گفته شد تهران به دلیل مرکزیت سیاسی و اقتصادی کشور و حضور اکثریت نخبگان اقتصادی و منابع مالی زیاد، حساسیت زیادی نسبت به تحولات کشور دارد. به طور مثال، افزایش تورم، رشد اقتصادی، افزایش قیمت نفت و… به سرعت اثر خود را در بازار مسکن تهران نشان می دهد و افراد آگاه و فعالان اقتصادی با رصد تحولات کشور می توانند برآوردی از آینده بازار داشته باشند و لذا به سرعت اقدام به سرمایه گذاری می کنند. این امر سبب می شود، شهرستان ها با تاخیر و الگو گیری از تهران، خود را با تحولات اقتصادی کشور تطبیق دهند.
باتوجه به دلایل ذکر شده می توان نتیجه گرفت تا زمانی که بازار مسکن تهران به اندازه کافی رونق نگرفته باشد، در شهرستان ها، تحرک خاصی اتفاق نمی افتد. به صورت آماری بین 3 تا 9 ماه طول می کشد که رونق به بازار شهرستان ها برسد و در آن شهرها نیز خرید و فروش و افزایش قیمت ها رخ دهد. فعالین حرفه ای مسکن ابتدا با خرید مسکن در ابتدای دوره رونق در تهران و فروش آن در انتها یا اواسط دوره رونق، با مراجعه به شهرستان ها، مجدد خرید کرده و سودی دوچندان از بازار مسکن بدست می آورند، اما اینکه چگونه دوره های رونق و رکود را تشخیص دهیم موضوعی است که با جزییات کامل در این سمینار بررسی می شود.